Un paysage nuancé: tendances générales du marché au S1 2025
Le marché de l'immobilier d'entreprise Aix-Marseille a connu un déclin significatif en termes d'investissements au premier semestre 2025. Le volume total d'investissements n'a atteint que 68 millions d'euros, soit une baisse de 47 % par rapport au premier semestre 2024 et une chute alarmante de 80 % par rapport à la moyenne sur cinq ans.
Il est à noter qu'aucune transaction n'a dépassé les 40 millions d'euros, et 42 % des transactions étaient inférieures à 5 millions d'euros. Cela indique un climat d'investissement prudent, principalement axé sur les acquisitions de petite envergure.
Plongée au cœur des dynamiques du marché des bureaux
Investissements en bureaux et demande globale
Les bureaux sont restés la classe d'actifs dominante pour l'investissement au S1 2025, représentant 57 millions d'euros, soit 85 % des volumes totaux. Parmi les transactions clés, citons l'acquisition par Finamas d'un immeuble de 3 300 m² à Marseille et l'achat par Finolax de l'immeuble “Le Palatin” de 3 100 m² dans le parc d'activités d'Aix.
Le parc d'activités d'Aix a considérablement augmenté sa part, concentrant 41 % du volume investi. La demande placée globale pour les bureaux dans la région Aix-Marseille a enregistré une augmentation de 13 % en glissement annuel, totalisant 64 347 m² commercialisés.
Cependant, ce chiffre est inférieur de 10 % à la moyenne sur cinq ans, et une tendance continue à la baisse du nombre de transactions signées (134) suggère une fragilité persistante du marché.
Marseille: naviguer dans un marché des bureaux léthargique
Le marché des bureaux marseillais a connu un premier semestre difficile, avec des volumes commercialisés atteignant 25 673 m². Cela représente une baisse de 16 % en glissement annuel et une diminution de 37 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. Le quartier d'affaires central d'Euroméditerranée, généralement un moteur clé, a accusé un retard de 46 % par rapport à sa moyenne sur cinq ans en raison d'un contexte défavorable et d'une rareté croissante de l'offre adaptée.
Bien que la mise sur le marché de locaux de seconde main ait fait grimper l'offre immédiate à 185 440 m² (en hausse de 21 % en glissement annuel), la faiblesse de l'offre neuve (seulement 24 % de l'offre immédiate, avec moins de 20 000 m² disponibles) continue d'impacter la performance du marché.
Les valeurs locatives prime à Marseille sont restées stables à 320 €/m²/an (305 € hors IGH), tandis que les valeurs moyennes pour les constructions neuves ont montré un léger recul à 200 €.
Aix-en-Provence: un phare de croissance pour les bureaux
En net contraste avec Marseille, le marché des bureaux d'Aix-en-Provence a affiché des performances robustes. Avec 38 674 m² commercialisés, la ville a capté une part significative de 60 % de la demande placée métropolitaine. Cela représente une augmentation substantielle de 45 % en glissement annuel et une hausse de 26 % par rapport à la moyenne sur cinq ans.
Le marché aixois a bénéficié de manière significative des offres neuves (représentant 45 % du volume) et d'un fort intérêt de la part des grands utilisateurs (20 600 m², en hausse de 86 % en glissement annuel). JLL note que le marché d'Aix « bénéficie d'une offre qualitative répondant aux nouveaux standards exigés par les utilisateurs ».
Les valeurs locatives prime sont restées stables à 250 €/m²/an dans le centre-ville d'Aix-en-Provence et à 195 € pour son parc d'activités, avec des valeurs moyennes pour les constructions neuves à 181 € dans la zone d'Aix.
Locaux d'activités & logistique: une performance segmentée
Recul général des locaux d'activités
Le marché plus large des locaux d'activités dans la métropole Aix-Marseille-Provence a également connu un recul, avec une demande placée en baisse de 31 % par rapport au S1 2024, totalisant 40 472 m² commercialisés.
Secteur logistique: un acteur résilient
Au milieu du déclin général, le secteur logistique est apparu comme un point positif significatif. La demande placée pour les entrepôts a enregistré une augmentation de 32 % par rapport au S1 2024, atteignant 121 618 m².
Cette solide performance dans la logistique offre un contrepoint crucial aux tendances plus larges du marché. Cependant, l'amélioration reste quelque peu fragile, le deuxième trimestre 2025 ayant enregistré une baisse de 33 % par rapport au deuxième trimestre 2024.
Tendances clés des valeurs locatives
Malgré les dynamiques de marché mitigées, les valeurs locatives prime dans l'ensemble de la zone Aix-Marseille sont restées stables. À Marseille, les bureaux prime se sont maintenus à 320 €/m²/an (305 € hors IGH).
Le centre-ville d'Aix-en-Provence a conservé 250 €/m²/an, et son parc d'activités 195 €/m²/an. Cependant, les valeurs moyennes pour les constructions neuves ont connu un léger recul, s'établissant à 200 € à Marseille et à 181 € dans la zone d'Aix.
Conclusion: des choix stratégiques pour les entreprises
Le marché de l'immobilier commercial Aix-Marseille au S1 2025 présente un paysage nuancé. Alors que l'investissement global est en baisse et que le nombre de transactions a diminué, des opportunités distinctes existent. Les entreprises à la recherche d'espaces de bureaux modernes et de haute qualité peuvent trouver Aix-en-Provence particulièrement attrayante grâce à son solide marché neuf et à ses offres centrées sur l'utilisateur.
À Marseille, bien que le marché soit confronté à des défis d'offre, un potentiel de valeur peut être trouvé dans les locaux existants. Le secteur logistique se distingue comme un domaine de croissance robuste, offrant des options intéressantes pour les besoins d'entrepôt. Naviguer ces différences régionales est essentiel pour prendre des décisions éclairées concernant la stratégie immobilière de votre entreprise.
Source: mesinfos.fr
