Naviguer dans l'espace de bureau: comprendre la surface utile (SUB vs. SUN) pour une location intelligente
Dans le monde de l'immobilier d'entreprise, particulièrement en ce qui concerne les bureaux, déterminer la 'surface utile' exacte peut être étonnamment complexe.
Contrairement aux biens résidentiels, il y a souvent une absence de norme claire et légalement définie pour ce qui constitue la "surface utile".
Cette ambiguïté peut avoir un impact significatif sur la manière dont les loyers de bureaux sont calculés et sur la quantité d'espace réellement fonctionnel que votre entreprise acquiert.
Qu'est-ce que la Surface Utile Brute (SUB)?
La Surface Utile Brute (SUB) est généralement la surface de référence initiale mentionnée dans les baux commerciaux. Elle représente la surface utile plus large au sein de l'espace privatif d'un locataire. Cela inclut non seulement les zones de travail principales, mais aussi les couloirs internes, les installations privatives comme les toilettes à l'intérieur des locaux loués, et d'autres zones utiles privatives.
Cependant, elle exclut explicitement les éléments structurels (comme les murs et les colonnes) et les circulations communes partagées par tous les locataires (comme les couloirs principaux de l'immeuble, les halls et les cages d'escalier communes).
Qu'est-ce que la Surface Utile Nette (SUN) ?
La Surface Utile Nette (SUN), quant à elle, offre une mesure plus précise de l'espace réellement opérationnel disponible pour vos activités commerciales. Elle est dérivée de la SUB en effectuant des déductions cruciales supplémentaires.
Ces déductions incluent typiquement les parties communes situées à l'intérieur de votre zone louée, les locaux techniques non partagés (par exemple, de petits placards serveurs à votre seul usage), les circulations horizontales (couloirs internes menant à différents départements), et les zones sanitaires ou sociales privatives (par exemple, une cuisine privée ou une salle de pause au sein de votre espace loué).
Essentiellement, la SUN représente l'empreinte réelle où les postes de travail, les équipements et les opérations commerciales essentielles peuvent être efficacement installés.
Pourquoi la différence est importante: SUB vs. SUN dans votre bail
La distinction entre la SUB et la SUN est primordiale pour les entreprises. Bien que votre loyer de bureau soit fréquemment basé sur le chiffre plus élevé de la SUB, c'est la SUN qui dicte la quantité d'espace réellement exploitable pour vos employés et vos opérations.
Une SUB élevée avec une SUN disproportionnellement basse signifie que vous pourriez payer pour une quantité significative d'espace qui ne contribue pas directement à votre productivité ou à la densité de vos employés.
Le ratio crucial SUN/SUB: une métrique d'efficacité
Pour évaluer véritablement l'efficacité d'un immeuble et optimiser le rapport qualité-prix de votre loyer, comprendre le ratio SUN/SUB est essentiel. Ce ratio, calculé en divisant la SUN par la SUB, indique à quel point l'espace est optimisé. Un ratio plus élevé signifie une meilleure utilisation de l'espace et une configuration plus efficace, ce qui se traduit par un coût effectif par poste de travail plus bas.
Par exemple, les immeubles de bureaux modernes et bien conçus affichent souvent un ratio SUN/SUB de 0,80 à 0,85, ce qui signifie que 80 à 85 % de la SUB payée est réellement utilisable pour les activités commerciales essentielles.
Conseils clés pour les entreprises à la recherche de bureaux
Lors de la négociation de votre prochain bail de bureau, munissez-vous de ces stratégies:
Demandez des chiffres détaillés: Demandez toujours les chiffres de la Surface Utile Brute (SUB) et de la Surface Utile Nette (SUN) pour tout espace envisagé. Idéalement, ceux-ci devraient être fournis avec un rapport de mesurage professionnel pour garantir leur exactitude.
Calculez le ratio SUN/SUB: Utilisez les chiffres fournis pour calculer ce ratio crucial. Comparez-le entre différentes propriétés pour identifier les configurations les plus efficaces. Un ratio plus élevé indique une meilleure valeur.
Visualisez l'utilisation de l'espace: Ne vous fiez pas uniquement aux chiffres. Demandez des plans détaillés qui délimitent clairement la zone SUN. Cela vous permet de visualiser la densité d'employés, le placement des postes de travail et la manière dont l'espace fonctionnera réellement pour votre équipe, garantissant ainsi la rentabilité et une productivité optimale.
En comprenant et en remettant activement en question ces métriques cruciales, les entreprises peuvent obtenir des espaces de bureau qui non seulement répondent à leurs besoins, mais offrent également une valeur et une efficacité réelles, optimisant ainsi leur investissement immobilier commercial.
Source: immobilier.cbre.fr
