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Jenny Harii
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Méthode recommandée pour mesurer les superficies locatives
Cette recommandation définit les termes et concepts nécessaires à la mesure des superficies locatives; trie les différentes zones en différentes catégories de location; explique les principes de la définition de la zone; et, sur la base de ce qui précède, propose une méthode pour l'analyse et le calcul des surfaces locatives. Il introduit également le concept de ratio de valeur locative. La méthode de calcul est recommandée pour une utilisation dans le cas d'immeubles de bureaux à locataires multiples, bien qu'elle puisse également être appliquée aux propriétés à locataire unique.
Terminologie
Il est important de choisir, d'introduire et de définir avec précision les termes techniques pertinents pour éviter les malentendus et pour s'assurer que chacun d'eux est également facilement compréhensible et clair pour les locataires. De plus, moins il y a de termes techniques, mieux c'est, et ils doivent se suivre dans un ordre logique et être faciles à retenir même par le profane. Il est essentiel d'utiliser des termes techniques uniformément acceptés, compris par tous et définis objectivement.
** Zone auxiliaire **
Tous les espaces utilisés par le locataire et nécessaires à un travail de bureau efficace.
Remarque: Ces zones peuvent être des zones exclusives et / ou communes, telles que salle de réunion, cuisine de thé, bloc sanitaire, salle de serveurs, salle de stockage de documents, salle de stockage général, salle de copie, placard à balai, vestiaire, fumoir, etc.
** Espace commun du bâtiment **
Le total de toutes les surfaces de l'immeuble pouvant être utilisées directement ou indirectement par tous les locataires.
Remarque: dans une analyse de la superficie locative, elle doit être calculée selon le principe de maximisation de la superficie exclusive sur tout étage tout compris (voir la section «Analyse de la superficie locative» pour une explication détaillée). Dans un scénario «un locataire, un bâtiment», cette zone sera également considérée comme exclusivement utilisée.
Explication: les zones utilisées indirectement par les locataires comprennent par exemple la salle de stockage commune des produits de nettoyage, la salle des ordures, etc.
Commentaire général:
les quatre termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si le domaine du
L'unité d'étage ou d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est louée par plus d'un locataire et, par conséquent, le concept de surface commune au sol doit également être utilisé.
** Zone de circulation **
Superficie utilisée par le locataire pour la circulation (ou peut-être pour l'attente) en raison de la disposition architecturale des lieux.
Remarque: ces zones peuvent être des zones exclusives et / ou communes telles que couloir, vestibule, hall, hall d'entrée, etc.
** Zone exclusive **
Tous les espaces séparables par ou pour et exclusivement utilisés par le locataire.
Remarque: dans une analyse de la superficie locative, elle doit être calculée selon le principe de maximisation de la superficie exclusive sur tout étage tout compris (voir la section «Analyse de la superficie locative» pour une explication détaillée) pour l'ensemble du bâtiment. Dans un scénario «un locataire, un bâtiment», la zone entière sera considérée comme une zone exclusive.
** Aire commune au sol **
Toutes les zones de l'étage qui ne sont nécessairement susceptibles d'être utilisées que par les locataires de l'étage concerné directement ou indirectement.
** Zone exclusive au sol **
Toutes les zones avec accès séparé par un locataire particulier de l'étage concerné, qui peut le fermer ou l'utiliser séparément.
Remarque: la surface de plancher utilisée exclusivement par un locataire est marquée du nom du locataire (par exemple, la surface de plancher du locataire X)
** Partie de la superficie locative au sol **
La superficie de plancher utilisée exclusivement par un locataire de l'étage concerné et la partie au prorata de l'aire commune de plancher.
Calcul: superficie de plancher exclusive du locataire + portion au prorata de la surface commune de plancher.
** Surface de plancher brute **
La plus grande surface horizontale couverte de tout plancher tout compris, entourée par les surfaces murales extérieures finies; c'est-à-dire la superficie totale entourée par le périmètre extérieur du bâtiment (à l'exclusion des cours intérieures et des puits d'aération).
Remarque: dans la pratique du crédit-bail, il peut être utilisé dans un scénario de locataire, un bâtiment, sous réserve de l'accord mutuel du propriétaire et du locataire.
** Superficie locative **
La superficie exclusive d'un locataire et la part au prorata des parties communes du bâtiment et de l'étage, c'est-à-dire la superficie pour laquelle le locataire paie un loyer selon les termes du bail.
Calcul:
* si l'étage concerné utilisable exclusivement par un seul locataire est en fait loué par un seul locataire, alors c'est la zone exclusive + la part au prorata de la surface commune du bâtiment;
* si l’étage concerné utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plus d’un locataire et qu’il n’y a pas besoin d’espace commun à l’étage, alors il s’agit de la zone exclusive du locataire + la partie au prorata de l’espace commun du bâtiment;
* si l’étage pertinent utilisable exclusivement par un seul locataire est loué par plus d’un locataire et qu’une aire commune à l’étage est nécessaire, il s’agit de la partie de la superficie locative à l’étage du locataire + la partie au prorata de l’espace commun du bâtiment.
** Superficie de plancher multi-locataires **
Zone pouvant être utilisée uniquement par les locataires de l'étage ou de l'unité d'étage concerné, qui n'inclut pas la zone commune du bâtiment de l'étage tout compris concerné pouvant être utilisée par tous les locataires.
Remarque: ci-après, le terme étage désigne soit un étage soit une unité d'étage.
** Superficie nette **
La plus grande surface horizontale de toute pièce au-dessus du niveau du sol (et de la plinthe), délimitée par les surfaces internes des murs porteurs finis ou fixes de la pièce, quelle que soit la hauteur du plafond.
Remarque: en absence de mesure sur site, il s'agit de la zone délimitée par les surfaces murales non finies comme indiqué sur le plan d'étage de l'architecte;
ci-après, la superficie des pièces désigne toujours la superficie nette.
** Autre zone **
Tout autre espace utilisé par le locataire.
Remarque:
* ces espaces peuvent être des espaces exclusifs et / ou communs tels que terrasse, balcon, etc.
* la surface des espaces ouverts ou partiellement ouverts (terrasse, balcon, etc.) doit être leur surface dure (la surface nette n'est pas applicable ici).
**Zone de travail**
Zone exclusive des locataires, équipée de mobilier de bureau.
Remarque: si le bureau est à aire ouverte, les zones de circulation entre les tables font également partie de la zone de travail.
** Multiplicateur de surface commune bâtiment **
Le quotient de la superficie locative totale et de la superficie exclusive de l'ensemble du bâtiment.
Calcul: la surface locative totale de l'ensemble du bâtiment / le total des surfaces exclusives de l'ensemble du bâtiment, ou 1 + rapport de surface commune du bâtiment / 100.
Commentaire général:
Les deux termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si la zone du
L'unité d'étage ou d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est louée par plus d'un locataire et, par conséquent, le concept de surface commune au sol doit également être utilisé.
** Ratio de surface commune du bâtiment **
Le rapport entre les zones communes et exclusives de l'ensemble du bâtiment, exprimé en pourcentage.
Calcul: (zone commune du bâtiment / total des zones exclusives de l'ensemble du bâtiment) × 100.
Remarque: le plus petit rapport de surface commune du bâtiment, qui est préférable du point de vue de la location, peut être calculé à partir de la plus grande surface exclusive de l'ensemble du bâtiment, qui équivaut à la somme de tous les locaux loués obtenue en appliquant le principe de sur n'importe quel étage tout compris (voir la section «Analyse de la superficie locative» pour une explication détaillée).
** Multiplicateur de surface commune au plancher **
Le quotient de la superficie réservée à l'usage exclusif d'un seul locataire à l'étage concerné et de la superficie exclusive de l'étage concerné.
Calcul: superficie de l'étage concerné pouvant être utilisée exclusivement par un seul locataire / étage exclusif, ou ratio de 1 + étage de surface commune / 100.
** Ratio de surface commune au sol **
Le rapport entre la surface commune de plancher et la surface exclusive de plancher de l'étage concerné, exprimé en pourcentage.
Calcul: (surface commune au sol / zone exclusive au sol) × 100.
** Ratio de la valeur locative **
La valeur reflétant la fonction, l'emplacement et l'utilité d'une pièce (espace) exprimée en pourcentage, déterminée par le propriétaire.
Explication: alors que le ratio de la valeur locative d'une surface de bureau ordinaire est bien sûr de 100%, dans le cas d'un débarras général, il pourrait être, par exemple, de 50%. Le ratio de la valeur locative est le «dénominateur commun» permettant de calculer les loyers pour toutes les superficies locatives en utilisant le même loyer de base par m2 et de les gérer de manière cohérente dans l’analyse et le calcul de la superficie locative.
** Multiplicateur de surface commune bâtiment **
Le quotient de la superficie locative totale et de la superficie exclusive de l'ensemble du bâtiment. Calcul: la surface locative totale de l'ensemble du bâtiment / le total des surfaces exclusives de l'ensemble du bâtiment, ou 1 + rapport de surface commune du bâtiment / 100.
Commentaire général:
Les deux termes techniques suivants ne doivent être utilisés que si la zone du
l'unité d'étage ou d'étage utilisable exclusivement par un seul locataire est louée par plus d'un locataire et, par conséquent, le concept de surface commune au sol doit également être utilisé.
** Ratio de surface commune du bâtiment **
Le rapport entre les zones communes et exclusives de l'ensemble du bâtiment, exprimé en pourcentage.
Calcul: (zone commune du bâtiment / total des zones exclusives de l'ensemble du bâtiment) × 100.
Remarque: le plus petit rapport de surface commune du bâtiment, qui est préférable du point de vue de la location, peut être calculé à partir de la plus grande surface exclusive de l'ensemble du bâtiment, qui équivaut à la somme de tous les locaux loués obtenue en appliquant le principe de sur n'importe quel étage tout compris (voir la section «Analyse de la superficie locative» pour une explication détaillée).
** Multiplicateur de surface commune au plancher **
Le quotient de la superficie réservée à l'usage exclusif d'un seul locataire à l'étage concerné et de la superficie exclusive de l'étage concerné.
Calcul: superficie de l'étage concerné pouvant être utilisée exclusivement par un seul locataire / étage exclusif, ou ratio de 1 + étage de surface commune / 100.
** Ratio de surface commune au sol **
Le rapport entre la surface commune de plancher et la surface exclusive de plancher de l'étage concerné, exprimé en pourcentage.
Calcul: (surface commune au sol / zone exclusive au sol) × 100.
** Ratio de la valeur locative **
La valeur reflétant la fonction, l'emplacement et l'utilité d'une pièce (espace) exprimée en pourcentage, déterminée par le propriétaire.
Explication: alors que le ratio de la valeur locative d'une surface de bureau ordinaire est bien sûr de 100%, dans le cas d'un débarras général, il pourrait être, par exemple, de 50%. Le ratio de la valeur locative est le «dénominateur commun» permettant de calculer les loyers pour toutes les superficies locatives en utilisant le même loyer de base par m2 et de les gérer de manière cohérente dans l’analyse et le calcul de la superficie locative.
** Catégories des superficies **
Les superficies d'un immeuble de bureaux sont différentes principalement en termes de fonctionnalité. Les zones peuvent être louables ou non. Les surfaces louables peuvent être identifiées par leur fonction, et elles peuvent être exclusives ou communes. Les catégories ci-dessous sont divisées en zones louables et non louables, montrant les fonctions généralement présentes dans un immeuble de bureaux.
Remarque: d'autres catégories peuvent être ajoutées si nécessaire (par exemple, si le bâtiment comprend une unité de vente au détail avec accès à la rue, etc.).
** Zones exclusives **
* zone de travail (fonction principale / activité principale)
* bureau cellulaire
* Bureau ouverts
** Espaces exclusivement utilisés et / ou communs **
* zones annexes:
* document / local de stockage général - bloc sanitaire
* salle de réunion / conférence - salle de formation
* réception / salle d'attente - fumoir
* cuisine à thé / salle à manger - cuisine / cafétéria
* salle de photocopie - salle de pause / salle médicale
* vestiaire / placard à vêtements - placard intégré
* salle serveur - placard à balais
* salle de gestion du bâtiment - salle de sécurité
* salle de stockage des fournitures de nettoyage - salle des ordures, etc.
* zones de circulation:
* vestibule / couloir / hall d'entrée - escalier intérieur
* hall - escalier
* hall d'ascenseur - hall de garage souterrain
* zone non aménagée sous les escaliers menant à l'étage le plus bas, avec une hauteur sous plafond de plus de 1,9 m
* passerelle extérieure etc.
* d'autres endroits:
* terrasse / toit-terrasse
* balcon / loggia
* zone cloisonnée à la demande du locataire / puits verticaux / contremarches
* tout autre aménagement des locataires (par exemple, armoire électrique, monte-charge, salle des génératrices, etc.)
* zones sous les cloisons (généralement des plaques de plâtre ou des murs mobiles)
* surfaces sous les colonnes porteuses internes (si la surface mesurée sous la colonne au niveau du sol est inférieure à 0,5 m2)
* zones sous radiateurs ou unités de chauffage et de refroidissement
* évidements muraux commençant au niveau du sol, etc.
** Aires de stationnement **
Le parking est également une superficie locative, mais le loyer est déterminé par place de parking plutôt que par m2.
Remarque: l'équivalent en mètre carré d'une place de parking peut être calculé à partir du loyer de base par m2: par exemple, en supposant un loyer de base de 12 EUR par m2, l'équivalent en m2 d'une place de parking dans un garage souterrain louant 80 EUR par mois sera 6,66. Dans le cas des loyers de base moyens, la surface de stationnement équivalente est de 6 à 8 m2.
** Zones sous les portes et fenêtres **
** Zones sous la structure **
remarque: si la surface mesurée sous la colonne (au niveau du sol) est supérieure à 0,5 m2 * zone sous les murs intérieurs non porteurs fixés en raison de considérations fonctionnelles (ci-après: murs fixes)
remarque: par ex. zone sous les murs des blocs sanitaires et les murs des puits mécaniques, etc. * zone non aménagée sous les escaliers menant à l'étage le plus bas, avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,9 m
** Composants de bâtiment attachés **
Remarque: * les zones techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment ne sont généralement pas considérés comme des zones locatives; * Les escaliers d'incendie et les voies d'évacuation ne sont pas considérés comme des zones locatives.
** Zones électriques / informatiques **
Remarque: IT (Information Technology) désigne le câblage téléphonique et informatique basse tension (câblage de données). * salles électriques / informatiques: * salle de commande électrique - tableau central * salle centrale du générateur - salle centrale UPS, etc. * surface occupée par les conduits / puits d'électricité / informatique: * arbres fermés ou ouverts - armoire électrique, etc. * zones de circulation exclusives aux salles électriques / informatiques: * vestibule / entrée / hall d'entrée - couloir / zone de circulation * escalier - hall d'ascenseur * escalier intérieur - passerelle extérieure etc.
** Zones mécaniques **
** GIF - Astuces pour calculer la surface de bureau locative **
Avant de me lancer dans ce petit essai, je dois préciser que je travaille à partir de mon expérience acquise au cours de près de 10 ans de négociations avec les locataires, directement ou via des agents; des négociations souvent ardues et qui, si nous avons de la chance, aboutissent à la signature d'un contrat de bail. J'espère donc que ces commentaires, critiques et recommandations subjectifs pourront servir de point de départ à la discussion, potentiellement au sein même de ce forum.
Comme il est bien connu, les deux éléments clés des contrats de location de bureaux sont le loyer et la taille de la superficie locative. Le produit de ces deux chiffres est généralement égal au revenu net du développeur.
Étant donné que la multiplication est une opération mathématique de base et que c'est le produit qui intéresse le promoteur, il tentera d'augmenter la superficie locative, tout en maintenant le loyer à un niveau qui attire toujours les locataires.
Connaissant le coût total d'un projet, les développeurs cherchent à obtenir un rendement cible, qui dépend également du produit de multiplication susmentionné. Si l'on ne tient pas compte, par souci de simplicité, des éléments supplémentaires importants de tout contrat de location soigneusement rédigé, le succès dans la recherche de locataires réside dans un loyer relativement bas appliqué à la plus grande superficie locative possible.
Les locataires ont tendance à se concentrer sur les tarifs de location au mètre carré, qui sont facilement comparés aux autres sur le marché, et accordent souvent peu d'attention à la taille et à la méthode de calcul de la superficie locative.
Malheureusement, il n'existe pas de recommandation ou de directive généralement acceptée et uniformément utilisée (encore moins une norme) pour mesurer les superficies locatives dans les immeubles de bureaux en France.
Il y a du chaos dans ce domaine aujourd'hui!
Un exemple typique est l'interprétation très différente du terme de surface brute couramment utilisé. Chaque fois que ce terme est utilisé lors d'une réunion, je demande toujours ce que l'autre partie entend par là. Les réponses les plus fréquentes sont:
1. Il comprend également les zones annexes (salle de bain, cuisine),
2. Cela signifie une surface utilisable augmentée du multiplicateur de surface commune,
3. Cela signifie la superficie totale à l'intérieur des murs extérieurs du bâtiment.
Alors, quelle est la bonne réponse?
Malheureusement, en l'absence d'une terminologie généralement acceptée et interprétée de manière uniforme, il n'y a pas de choix de réponse sans ambiguïté.
Il est également regrettable qu'un consensus fasse défaut non seulement parmi les clients, mais également au sein de la profession immobilière.
Dans ce qui suit, j'inclus un bref résumé des recommandations du GIF allemand (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) concernant la terminologie et le calcul de la superficie, avec une attention particulière à la catégorisation des différentes pièces d'un immeuble de bureaux comme louables ou non louables. Il convient de noter ici que le GIF est le résultat d'un effort conjoint entre la norme nationale allemande DIN 277 et le Deutscher Verband Chartered Surveyors. Le tableau de la page suivante est un résumé simplifié des stipulations pertinentes du GIF.
Comme vous pouvez le voir dans le tableau, le GIF calcule la «surface utilisable» en incluant les zones annexes (par exemple, bloc sanitaire, cuisine de thé, etc.). L'expérience suggère que les locataires avertis ne sont intéressés que par la zone de travail qu'ils peuvent fournir (souvent appelée zone de réseau net dans notre argot interne), et non par les zones annexes.
** La catégorisation GIF des zones **
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Cela est naturel, car la taille de cette zone déterminera le nombre possible de lieux de travail (le rapport entre les bureaux ouverts et les bureaux cellulaires, et la taille des zones auxiliaires et de circulation sont également essentiels pour déterminer la superficie locative). Les zones de travail ne peuvent généralement pas être quantifiées dans les brochures de construction. En fonction des caractéristiques et de la disposition du bâtiment, le rapport entre la surface de travail et la surface locative totale du bâtiment peut être étonnamment bas, en particulier dans les bâtiments à disposition cellulaire.
La recommandation GIF comprend dans la zone louable toutes les zones sous les cloisons mobiles, les zones annexes, le hall et les zones de circulation, ainsi que les halls d'ascenseurs. Cependant, elle classe comme non louables les surfaces sous structures porteuses ou autres murs non mobiles, ainsi que les locaux mécaniques, les puits mécaniques verticaux, les cages d'ascenseur et les escaliers.
La superficie des pièces individuelles est toujours calculée entre les surfaces internes des murs fixes (surface nette), même s'il y a des conduits de câbles ou des équipements mécaniques (refroidisseur / chauffage) ou peut-être un mur avec des machines fixées dessus.
Je laisse au lecteur le soin de déterminer si les grands principes de calcul de la superficie locative ci-dessus et la terminologie du GIF sont généralement et spécifiquement adaptés à l'environnement local en France.
Il existe un cas célèbre, bien connu dans les milieux professionnels, qui prouve l'importance des problèmes ci-dessus, où un locataire s'est retiré d'un contrat de bail signé en raison d'un malentendu mutuel sur la mesure de la superficie locative.
Compte tenu des conditions actuelles du marché des bureaux commerciaux, il est de plus en plus nécessaire de calculer la superficie locative correcte et transparente pour les locataires.
Ce qui précède confirme la nécessité d'une terminologie et d'une méthode de mesure de la superficie unifiées, adaptées au marché local et acceptées par les principaux acteurs de ce marché. En préparation de cet objectif ultime, nos prochains numéros comprendront de nouvelles descriptions et enfin un résumé des recommandations nationales.
** BOMA - Autres astuces pour calculer la superficie de bureaux locatifs **
Avant de me lancer dans une discussion sur les mystères de BOMA, je souhaite partager avec vous, cher lecteur, une expérience intéressante et surprenante que j'ai vécue en lien avec mon article sur la mesure de l'espace de bureau dans le numéro précédent.
Je représentais le propriétaire d'un immeuble de bureaux à Buda lors d'une série de négociations sur les marchés publics au cours des dernières semaines. Lors de l’une des premières séances, le chef des représentants des locataires a demandé si la zone que nous proposons à la location devait être comprise comme net-net? J'étais tellement surpris que j'ai répondu par une question: où avez-vous appris ce terme inhabituel?
Il a cité un article récemment publié, qui déclarait que tous les locataires potentiels devraient considérer la surface nette comme un élément d'information particulièrement important. Lorsqu'il a ajouté quand et où cet article a été publié, j'ai pu me révéler en tant qu'auteur, et après la surprise initiale, l'atmosphère de la réunion est devenue beaucoup plus agréable.
Et maintenant, voyons ce que signifie cet acronyme américain, BOMA. Le prédécesseur juridique de la Building Owners and Managers Association International (BOMA International ou BOMA) a été formé en 1907 avec pour mission de représenter les intérêts des propriétaires et des gestionnaires d'immeubles commerciaux. BOMA se compose principalement d'associations locales américaines et canadiennes. Outre sa domination croissante, la tâche principale de cette association internationale est de collecter, d'analyser et d'organiser des informations sur les propriétés commerciales, et de formuler des recommandations et des normes sur cette base. Sur une note pas si marginale: les principales associations locales de BOMA possédaient et / ou géraient déjà plus de 550 millions de m2 de bureaux commerciaux - en 1996.
Les premiers immeubles de grande hauteur, qui portaient déjà, à l'état embryonnaire, les principes de conception des derniers gratte-ciel d'Amérique, étaient des immeubles de bureaux construits à la fin des années 1800. La croissance économique rapide de l'époque a éliminé les obstacles à la construction et à l'utilisation d'immeubles de grande hauteur. Les réalisations les plus importantes ont été le développement de la technologie d'un ascenseur sûr et fiable, la capacité de fournir aux bâtiments un approvisionnement énergétique fiable et, enfin et surtout, l'amélioration de la production d'acier de construction. De vrais gratte-ciel ont été construits depuis la fin des années 1920. L'Empire State Building de 102 étages et 381 mètres de haut à New York datant de 1931, le John Hancock Center de 100 étages et 344 mètres de haut à Chicago de 1970, le 412 mètres de haut et 110 étages, tragiquement détruit le World Trade Center de 1972 et la Sears Tower de 109 étages et 443 mètres de haut à Chicago de 1974, fière de porter le titre de «plus grand» depuis de nombreuses années, sont peut-être les plus célèbres. Ces gratte-ciel proéminents sont (ou étaient) principalement des immeubles de bureaux.
Dès 1915, peu de temps après l’achèvement des premiers immeubles de bureaux «réels», il est apparu nécessaire de mettre au point une méthode uniforme de calcul de la superficie des bureaux. BOMA a ensuite dirigé l'effort de développement de la première méthode standard de mesure du sol pour les immeubles de bureaux, qui a été élevée, avec l'approbation de l'American National Standards Institute, au rang de norme de l'industrie en 1955, après de nombreux changements reflétant l'évolution des immeubles de bureaux et le émergence de nouveaux besoins et opportunités. Aujourd'hui, elle porte le titre Méthode standard pour
Mesurer la surface au sol dans les immeubles de bureaux et aide principalement les promoteurs / propriétaires immobiliers, les gestionnaires, les architectes, les designers d'intérieur, les ingénieurs, les évaluateurs et les agents à coordonner leur travail.
Notamment, conformément à l’usage américain du terme, cette norme est essentiellement une «recommandation forte» pour la définition unifiée des superficies des immeubles de bureaux anciens et nouveaux.
L'objectif principal de la norme est de donner une terminologie claire et sans ambiguïté pour les zones d'immeubles de bureaux qui pourraient autrement être comprises et classées différemment, définissant, entre autres concepts, la surface utilisable, la surface locative et la zone commune du bâtiment. La norme comprend également des diagrammes pour illustrer et expliquer le texte.
Ci-dessous, je décris certains des points intéressants de la norme BOMA susmentionnée, en limitant la discussion à ceux qui sont inhabituels, voire inconnus, dans ce pays.
La première caractéristique à mentionner est l’interprétation «magnanime» des différents calculs de superficie en utilisant des données et des méthodes différentes. En général, personne ne serait surpris si les chiffres de surface indiqués dans les dessins de construction ne sont pas exactement égaux à ceux mesurés sur place. Souvent, les calculs du propriétaire basés sur des mesures sur place produisent des résultats différents des calculs effectués par le locataire sur la même base. BOMA permet un écart maximum de ± 2%. Tout écart au-delà doit être soumis au jugement d'un expert indépendant, dont les propres résultats de mesure détermineront le litige.
Un autre concept BOMA intéressant et inhabituel pour nous est la partie dominante. Dans la pratique hongroise, la distance utilisée pour calculer les superficies nettes des pièces bordées par les murs extérieurs du bâtiment est généralement mesurée par rapport aux surfaces intérieures des murs ou aux murs sous les fenêtres (mesurés au-dessus du niveau des plinthes), même si ces murs sont beaucoup plus bas que habituel. BOMA offre cependant la définition de la partie dominante, selon laquelle la distance entre le côté intérieur du mur périphérique externe peut être mesurée soit au mur sous la fenêtre, soit jusqu'à la vitre de la fenêtre, ce qui donne une distance plus longue. BOMA nécessite de mesurer la distance jusqu'à l'unité de séparation (paroi ou vitre) dont la surface domine, c'est-à-dire dépasse 50% de la hauteur verticale du sol au plafond!
À l'instar de la recommandation GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) décrite dans notre précédent numéro, la superficie brute pour BOMA signifie la superficie totale entourée par la surface extérieure des murs permanents du bâtiment, à l'exclusion des allées extérieures, balcons, terrasses, etc. au-delà de la surface du mur extérieur. La recommandation souligne qu'il n'est pas d'usage de calculer la superficie brute comme une superficie locative, à moins qu'un seul locataire loue un immeuble entier. Cette zone brute est souvent appelée zone bâtie ou construite. Dans la plupart des cas, cela sert de base au calcul du coût de construction d'un bâtiment.
La logique de base de la définition BOMA de la superficie locative est intéressante. Selon BOMA, la superficie locative est calculée en déduisant les pénétrations verticales dites majeures de la superficie brute d'un bâtiment. Par définition, ce sont des pénétrations qui sont essentiellement immuables tout au long de la vie du bâtiment, et comprennent la zone des escaliers, des cages d'ascenseur, des conduits mécaniques verticaux et des murs recouvrant ces, etc. des étages.
Selon la définition BOMA, la surface de bureau est généralement équivalente à la surface de travail nette réellement utilisable et meuble, exclusivement utilisée (surface nette-nette!). Si la zone exclusivement utilisée comprend également des pièces annexes (par exemple, un bloc sanitaire), ces zones sont également incluses dans la figure. Le terme zone de stockage signifie également une zone nette d'utilisation exclusive. L'espace commun du bâtiment et l'espace commun au sol sont deux concepts différents. Leur somme est égale à la superficie nette totale couramment utilisée.
La surface utilisable signifie pour BOMA la somme totale des surfaces de bureau et de stockage nette plus la surface commune nette du bâtiment proportionnelle à l'étage donné.
Le tableau de la page suivante est une représentation schématique simplifiée des composants de la superficie locative sur un étage d'un immeuble de bureaux, tel que décrit par BOMA
** La catégorisation BOMA des surfaces de plancher **
BOMA = Building Owners and Managers Association International
Comme vu ci-dessus, la terminologie et les définitions de la superficie locative des immeubles de bureaux des recommandations standards élaborées et publiées par BOMA International, essentiellement sur la base de l'expérience nord-américaine, sont plutôt inhabituelles pour nous. Cependant, cela ne signifie pas que près de 100 ans d’expérience de BOMA ne devraient pas mériter une attention particulière dans les efforts visant à développer ici une méthode unifiée de calcul de la superficie en France.
** RICS - Encore plus d'astuces pour calculer la surface de bureau locative **
Après les résumés des recommandations de catégorisation des zones allemandes (GIF) et américaines (BOMA) discutées dans nos numéros précédents, examinons maintenant les recommandations pertinentes de cette organisation professionnelle respectable et établie de longue date, la British Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Quelques mots sur le RICS lui-même devraient servir d'introduction. La Royal Institution of Chartered Surveyors a été créée en tant qu'organisation professionnelle en 1868. Elle compte plus de 80 000 membres dans le monde et est actuellement l'un des plus grands organismes professionnels du secteur immobilier. La citoyenneté britannique n'est pas une condition préalable à l'adhésion, et les membres étrangers sont désormais plus de 10 000 membres. L'admission au RICS nécessite la réussite d'examens écrits et verbaux, ainsi qu'une expérience pratique dans la profession. Ses membres sont des experts immobiliers ayant une connaissance globale et une familiarité avec l'ensemble du cycle de vie des propriétés, capables de fournir des conseils professionnels pour favoriser le fonctionnement efficace des marchés immobiliers de leurs pays respectifs.
En plus d’offrir des cours de formation et de formation continue, la RICS réglemente et contrôle les aspects professionnels et éthiques du travail de ses membres. Il élabore également des recommandations couvrant différents domaines de la profession immobilière. Le Code de pratiques de mesure de la RICS en est un exemple. L'objectif principal de ces recommandations de calcul de superficie est de fournir des méthodes claires et cohérentes pour calculer la superficie et / ou le volume des terrains, parcelles et bâtiments aux fonctions diverses.
Dans ce qui suit, nous limiterons cette discussion aux recommandations du Code of Measuring Practice (5e édition) en se concentrant sur les parties qui concernent expressément les immeubles de bureaux.
Ces recommandations ne sont pas obligatoires, bien que dans la pratique la plupart des experts immobiliers, des gestionnaires immobiliers, des courtiers et des architectes suivent les règles définies dans le Code. Le calcul de la superficie suivant les recommandations de la RICS peut servir de base pour la vente et la location de propriétés, ainsi que pour les évaluations et la résolution de problèmes fiscaux complexes.
Il convient de noter ici que depuis 1993, la vente ou la location de biens immobiliers en citant de fausses informations sur la région est un délit au Royaume-Uni. Le RICS précise spécifiquement que les informations peuvent être considérées comme trompeuses et constituent donc une infraction pénale même si elles sont claires pour les professionnels de l'immobilier, mais sont trop techniques et trop compliquées pour être comprises par l'acheteur ou le vendeur moyen.
Les recommandations abordent également la question de la précision des mesures. Ils ne sont pas spécifiques, indiquant uniquement que les professionnels doivent viser la plus grande précision possible dans les limites de leurs appareils de mesure et de leur expertise. La méthode de mesure et la précision attendue seront bien entendu différentes lors de la mesure de plusieurs hectares de terrain ou d'un seul espace de bureau. Les recommandations définissent des orientations générales mais ne précisent pas les écarts à observer.
Bien que cela soit évident pour nous, les recommandations RICS attirent une attention particulière sur la nécessité d'utiliser le système métrique, en remplaçant le point décimal par une virgule et en séparant les milliers par un espace plutôt qu'une virgule. Ce dernier mérite particulièrement d'être mentionné ici, car si les règles d'orthographe hongroises sont sans ambiguïté sur ce point, de nombreux documents s'écartent aujourd'hui de ces règles et appliquent une orthographe britannique ou américaine, voire un mélange des deux.
Pour rendre les méthodes de mesure et de calcul de surface transparentes pour le profane, les recommandations du RICS ne décrivent et n'expliquent en détail que trois termes de base interdépendants.
Ceux-ci sont:
* Zone extérieure brute (GEA)
* Surface intérieure brute (GIA)
* Zone interne nette (NIA).
Voici une description des principales caractéristiques des concepts clés ci-dessus en ce qui concerne le marché des bureaux.
La zone extérieure brute correspond à la zone délimitée par le périmètre extérieur des murs extérieurs de chaque étage du bâtiment. Il exclut les balcons ouverts, les auvents et les terrasses sur le toit. Les recommandations suggèrent d'utiliser le chiffre de la superficie extérieure brute pour la conception urbaine, le calcul de la taxe foncière et l'évaluation des propriétés existantes, principalement résidentielles, à des fins d'assurance des bâtiments.
La zone intérieure brute désigne la zone délimitée par le périmètre intérieur des murs extérieurs du bâtiment de chaque étage. Il exclut les zones situées sous la structure du périmètre externe (murs, colonnes) et, par définition, les balcons ouverts, les auvents et les terrasses sur le toit, etc. Contrairement à la pratique de nombreux autres pays, les recommandations du RICS considèrent cette zone comme etant mieux adaptée pour estimer les coûts des projets prévus, pour évaluer et vendre les bâtiments existants actuellement utilisés à des fins autres que les bureaux et pour calculer les coûts d'exploitation de ces bâtiments.
La surface intérieure nette correspond à la surface à l'intérieur du bâtiment qui est égale à la somme des surfaces des pièces de différentes fonctions entourées de murs porteurs et / ou fixes (non amovibles). Cette zone, que le RICS appelle également zone utilisable, exclut les halls d'entrée communs, les escaliers, les couloirs, les salles mécaniques, les armoires de compteurs, les ascenseurs et toutes les zones de bâtiment avec une hauteur de plafond inférieure à 1,5 m et les zones entre murs / structures inférieures à 0,25 m. Exceptionnellement, les recommandations excluent de la zone utilisable tous les blocs sanitaires et les placards à balais, quel que soit leur emplacement dans le bâtiment. Outre les zones sous les murs porteurs, les zones sous les colonnes porteuses internes du bâtiment sont également exclues. Les recommandations RICS utilisent le concept de construction de zone commune, mais les excluent systématiquement de la zone utilisable.
La surface utilisable est la base de calcul recommandée aux fins de la vente, de la location, de l'évaluation et de l'exploitation d'un bureau.
Les zones définies par le RICS et leur catégorisation sont présentées, sous une forme simplifiée, dans le tableau de la page suivante.
Comme le montre le tableau, les recommandations RICS ne sont essentiellement qu'un guide pour définir et calculer les différents types de zones. Cependant, ils ne précisent pas les composantes de la superficie locative et ne décrivent pas la méthode de calcul de la superficie locative.
** La catégorisation RICS des zones **
RICS = Institution royale des géomètres agréés
En raison de la nature générale des recommandations, les experts immobiliers britanniques peuvent calculer les surfaces locatives en fonction de leur expérience et des conventions du marché local, en se concentrant à tout moment sur l'exactitude des résultats de la méthode de calcul choisie et en s'assurant que les résultats sont clair et transparent même pour le profane.
Jenny Harii
+32 46 690 4409
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